相続した賃貸マンションの空室リスクは？売却するか迷うときの判断軸

この記事でわかること

・賃貸需要や周辺エリアの人口動向を踏まえ、将来的な収益性を考える視点。

・建物の管理状況や修繕履歴が空室リスクや資産価値に与える影響。

・運用を続けるか売却するか迷った際に役立つ比較ポイント。

・不動産会社への相談や査定を活用し、納得できる意思決定の方法。

相続した賃貸マンションの現状と空室リスク

相続した賃貸マンションをどう扱うかを考える際には、まず「すぐに売却する」「賃貸経営を継続する」「当面は保有して様子を見る」という大きな選択肢を整理することが大切です。
それぞれで、将来得られる家賃収入や必要な維持費、管理の手間が大きく異なります。
また、相続税の納税資金や、ご自身の今後の生活設計との関係も変わってきます。
このため、感情だけで決めず、収支や管理負担を具体的に比較しながら検討することが重要になります。

判断材料として押さえておきたいのが、賃貸住宅の空室が増えているという全体的な流れです。

総務省の住宅・土地統計調査では、空き家数が増加し、令和5年調査時点で総住宅数に対する空き家率が13.8％と過去最高になっています。
この空き家のうちおよそ半数は賃貸用の住宅であり、賃貸用空き家の戸数も令和5年調査で443万戸に達しています。
相続した賃貸マンションも、立地や築年数などによっては、こうした空室増加の影響を受けやすい状況にあるといえます。

空室リスクとは、部屋が長期間埋まらず、想定した家賃収入が入らなくなる可能性のことです。
賃貸用住宅全体で見ると、民間賃貸住宅の共同住宅では、令和5年時点で空き室率が約21.0％と推計されており、空室が経営の大きな不安要因になっていることが分かります。
空室が増えると入居率が下がり、家賃収入が減るだけでなく、競争力を保つために賃料を下げざるを得ない場面も出てきます。
さらに、募集期間が長期化すれば、その間も管理費や修繕費、ローン返済などの支出だけが続くため、手元の資金計画に大きな影響を与えます。

空室が続くと、賃料収入が減る一方で、管理費や共用部の電気代、清掃費といった日常的な維持費はかかり続けます。
また、建物や設備は使用状況にかかわらず経年劣化するため、将来的な大規模修繕や設備更新の費用も見込んでおかなければなりません。
さらに、固定資産税や都市計画税などの税金は、空室かどうかにかかわらず毎年発生し、所得税の計算上も赤字が続くと手残り資金が圧迫されます。
このように、空室リスクは収入だけでなく、運用・管理全体の負担を重くする要因になるため、相続した賃貸マンションを売却するかどうかを考える際の重要な視点になります。

空室リスクを踏まえた「売却するか」の判断基準

相続した賃貸マンションを今後どうするか考える際には、まず年間の収支が黒字になるかどうかを丁寧に確認することが大切です。
賃料収入だけでなく、想定される空室率や将来の修繕費、管理費、共用部の光熱費、保険料など、毎年かかる費用をできるだけ具体的に洗い出しておきます。
さらに、固定資産税や都市計画税といった税負担も含めて、数年分の収支を試算すると、短期的な黒字だけでなく中長期的な収支傾向も見えやすくなります。
こうした収支シミュレーションを行うことで、保有を続ける場合と売却した場合の資金計画を比較しやすくなります。

次に、将来の入居需要を見極めるためには、築年数と建物構造、最寄り駅や周辺の生活利便性、室内外の設備状況などを総合的に確認することが重要です。
築年数が進み、同じ地域に新しい賃貸住宅が増えている場合は、今後の空室リスクが高まり、賃料の引き下げや設備更新が必要となる可能性があります。
一方で、生活利便性が高く、間取りや設備が現在の入居者ニーズと合っている場合は、一定の入居需要が見込めることもあります。
このように、建物の状態と周辺環境の変化をあわせて確認することで、長期的な賃貸経営の安定性を判断しやすくなります。

さらに、売却を検討すべき典型的な状況としては、長期間の空室が続いて入居率が低い場合や、建物や設備の老朽化が進み大規模修繕費の負担が重くなりそうな場合が挙げられます。
また、相続人が遠方に住んでおり、入居者対応や設備トラブルへの対応など、日々の管理に大きな負担を感じているケースも、売却を選択肢に入れるタイミングといえます。
加えて、相続人自身の老後資金や生活設計とのバランスを考えたときに、多額の修繕費や空室リスクを許容しにくいと判断される場合もあるでしょう。
こうした条件が重なっているほど、早めに売却を含めた選択肢を検討する意義が高まります。

運用・管理負担を減らして保有・賃貸継続するための考え方

相続した賃貸マンションを保有し続ける場合、日常の管理と修繕の基本を押さえることで負担を大きく減らすことができます。
まず、共用部の清掃や設備点検を定期的に行い、入居者が安心して暮らせる状態を維持することが重要です。
また、周辺相場や築年数、設備水準を踏まえて賃料を適正に設定し、長期空室を避ける工夫も欠かせません。
こうした基本を継続することで、結果的に修繕費の急増や空室リスクの高まりを抑えやすくなります。

さらに、中長期的な視点で大規模修繕と設備更新を計画しておくことが大切です。
一般に、賃貸マンションの外壁や防水などの大規模修繕は、おおむね12〜15年程度の周期で実施される例が多いとされ、内容によっては1戸当たり数十万円規模の費用となることがあります。
このため、毎年の家賃収入の一部を修繕積立として確保し、急な支出に備えることが望ましいです。
また、給排水設備や共用部照明などの更新時期も一覧で把握し、複数の工事を同じタイミングで実施することで、足場費用などの重複を抑える工夫も有効です。

相続人自身のライフプランとの相性を確認しておくことも、保有継続の判断には欠かせません。
総務省統計局の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数や空き家率は増加傾向にあり、長期的には賃貸マンションの空室リスクも無視できない状況です。
今後の老後資金の必要額や、将来の二次相続の見通しを踏まえ、賃貸経営から得られる収入と管理負担が自分の生活設計に合っているかを整理することが重要です。
そのうえで、一定の時期に売却する可能性も視野に入れながら、保有期間と出口戦略を家族と共有しておくと安心です。

相続・税金を含めた「売却するか」の最終判断プロセス

まず、相続した賃貸マンションを引き継いだ後は、相続税・固定資産税・所得税を総合的に確認することが大切です。
相続時点での評価額と、相続税の申告状況を整理しつつ、今後の固定資産税や都市計画税の負担額も把握しておく必要があります。
さらに、将来売却した場合に発生する譲渡所得税についても、取得費や譲渡費用を含めて概算しておくと判断材料になります。
このように、保有と売却それぞれの税負担を比較することで、どちらが家計にとって無理のない選択かが見えやすくなります。

次に、空室リスクと管理負担を織り込んだ中長期の資金計画を検討することが重要です。
年間の賃料収入から、空室や滞納を見込んだ収入減、修繕費や管理費、税金などの支出を差し引き、手元に残る現金を具体的な金額で確認します。
そのうえで、将来売却する場合の想定売却価格と譲渡所得税を考慮し、売却後に残る手取り資金と、保有し続けた場合の累計キャッシュフローを比較します。
この比較を行うと、数字の根拠をもって「保有を続けるのか」「早めに売却するのか」を検討しやすくなります。

最後に、家族間での話し合いを通じて、将来の相続や承継を踏まえた意思決定を行うことが欠かせません。
賃貸マンションを誰が引き継ぐのか、管理や修繕にどこまで関わるのか、売却益や家賃収入をどのように分けるのかといった点を、早い段階で共有しておくことが望ましいです。

また、将来の相続人の居住地や年齢、仕事の状況なども考慮し、長期的に管理を続けられるかどうかを冷静に確認します。
こうした整理を経て、税金・資金計画・家族の意向を総合的に踏まえたうえで、最終的に売却するかどうかを判断していく流れが現実的です。

Q＆A

Q1. 相続した賃貸マンションは空室があっても保有したほうが良いですか？

A. 空室率や賃貸需要、建物の状態、修繕費、将来の収益性などを総合的に確認し、保有と売却のどちらが適しているか判断することが重要です。

Q2. 空室リスクを判断する際に特に確認すべきポイントは何ですか？

A. 周辺エリアの人口動向や賃貸需要、建物の管理・修繕状況、競合物件の状況、収支バランスなどを確認すると判断しやすくなります。

Q3. 売却を検討する場合はどのように進めればよいですか？

A. 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格だけでなく売却実績や提案内容も比較したうえで、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

まとめ

相続した賃貸マンションは、売却か保有・賃貸継続かで将来の負担と安心感が大きく変わります。
空室リスクや修繕費、税金を正しく見積もれば、「何となく保有」や「何となく売却」を避けられます。
大切なのは、収支シミュレーションと今後の管理負担、そしてご家族の希望を丁寧に整理することです。
当社では、現状の収支診断から売却・保有の比較、相続や税金のポイントまで一括でサポートしています。
「自分はどの選択が最適なのか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。