理事会運営で悩んでいませんか 区分所有法改正ポイントもご紹介
マンション理事会運営に大きな影響を与える「区分所有法改正」が、2026年4月に施行されました。今回の改正では、総会決議のルール変更や管理規約の見直しなど、理事会役員の方が対応すべきポイントが数多くあります。「そもそも何が変わるのか」「自分たちの理事会運営はどう見直せば良いのか」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。本記事では、法改正の背景から具体的な運営実務まで、重要ポイントをわかりやすく解説します。
この記事でわかること
・2026年4月施行の改正区分所有法の背景や、マンション管理への影響
・総会の決議ルールがどう変わったのか、理事会運営で注意すべき点
・改正に伴って管理規約や総会運営を見直す際の具体的なポイント
・建替えや一棟リノベーションなど、多様化したマンション再生手法の概要
・所在不明の所有者への対応や合意形成など、理事会が備えるべき課題
改正の背景と施行時期・法改正の全体像
2025年5月に成立した改正区分所有法（正式名称：建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律）は、約23～24年ぶりの大規模な見直しであり、2026年4月1日から施行されています。これは老朽化するマンションの管理・再生を円滑に進めるための制度整備として、長年の課題に対応するものです。背景には、高経年マンションの増加、区分所有者の高齢化や所在不明化、管理組合の合意形成の難しさといった社会課題があり、このような運営上の停滞を法制度の力で解消しようとする狙いがあります。特に老朽マンションの資産性や安全性を維持するために、法制度の強化が図られています。
| 項目 | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 成立時期 | 2025年5月 | 法改正成立 |
| 施行日 | 2026年4月1日 | 法の適用開始 |
| 背景事情 | 老朽マンション増、所有者高齢化、意思決定困難 | 管理・再生の円滑化 |
この改正法は、管理組合や理事会が直面する意思決定の困難さを解消し、再生や改革に踏み出しやすくする仕組みを整えることが目的です。改正の狙いとして、管理の合理化・再生の促進という点が挙げられ、現在のマンション運営にとって極めて重要な転換点といえます。
決議ルールの大きな変更点と理事会運営への影響
2026年4月1日から施行された改正区分所有法により、マンション総会の決議方式に大きな見直しが導入され、「出席者多数決」の原則が新たに基本となります。これにより、これまで総議決権の母数となっていた欠席者は分母から除外され、実際に出席・議決権を行使した組合員の意思が重視されるようになりました。
| 改正前 | 改正後（原則） |
|---|---|
| 欠席者も分母に含まれていたため、決議通過のハードルが高かった | 実際に出席した組合員だけが対象となり、意思決定がしやすくなる |
| 規約変更や修繕などでも「全体の議決権の4分の3」など高い要件が必要だった | 特別決議は「出席者の3分の4」など、出席者基準の採用で柔軟性向上 |
| 所在不明の所有者の存在が意思決定を妨げることもあった | 裁判所手続により所在不明者を除外でき、母数をさらに合理化可能 |
この「出席者多数決」原則の導入により、理事会や管理組合においては総会運営の設計や周知のあり方が重要になります。具体的には、定足数（頭数・議決権の過半数）の確保や議案の説明の明確化が、決議成立の鍵となります。また、所在不明の区分所有者を決議母数から除外できる制度も整備されており、理事会としては必要に応じて裁判所への申請手続きを検討すべきです。
管理規約・総会運営の実務的見直しポイント
改正区分所有法の施行（2026年4月1日）に伴い、管理規約および総会運営の実務に対して具体的な見直しが必要となります。まず、2025年10月17日に改訂された「マンション標準管理規約」は、改正法の内容を反映しており、各管理組合にとっての重要な参考資料となっています。定足数や決議要件、損害賠償請求権の代理行使など、規約内で対応すべき項目が多数含まれています（例：招集手続き、出席者多数決、損害賠償権の一元化）。
次に、総会運営の実務では、法改正前と改正後とで招集手続き・定足数・決議要件の方法が異なる点に注意が必要です。改正前（2026年3月31日まで）に総会招集を行う場合と、改正後に行う場合とで適用されるルールが変わります。特に定足数は、「議決権総数の半数以上」から「過半数を占める出席者」に変更され、特別決議も出席者多数決に基づくものとされます。
さらに、理事会として規約改正や総会運営にあたって確認・修正すべき具体項目として、以下の3点が重要です。
| 項目 | 改正内容 | 理事会の対応 |
|---|---|---|
| 定足数・決議要件の見直し | 出席者多数決（定足数：出席者が議決権過半数） | 規約条文の修正・総会案内で周知 |
| 所在不明者への対応 | 所在不明の所有者を決議母数から除外可能 | 規約に所在不明者の取り扱い条項を追加 |
| 損害賠償権の代理行使 | 理事長が一括代理行使可に | 規約への明文化と理事会内手順整備 |
こうした見直しは、改正法の「強行規定」に抵触する条文は、たとえ規約に残っていても無効となるため、混乱やトラブル防止の観点からも不可欠です。理事会としては、総会での承認を得ると同時に、住民への丁寧な説明と情報提供を行うことが望まれます。
再生・建て替え・管理手法の多様化と理事会の役割
2026年4月1日から施行された改正区分所有法では、「建替え」に加えて「建物更新（一棟リノベーション）」「建物敷地売却」「建物取壊し敷地売却」「取壊し」といった、多様な再生手法が法的に明文化されました。これにより、従来の選択肢が少なく意思決定が難しかった理事会の意思決定機能が強化されます。それぞれの手法は、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要ですが、耐震性不足などの客観事由がある場合には4分の3以上に緩和される制度です。さらに、賃借人への対応を含めた実行可能性の確保や関連法との接続も図られており、理事会としての戦略的判断がより重要になります。
| 再生手法 | 内容 | 要件（例） |
|---|---|---|
| 建替え | 老朽化した建物を解体して新築 | 原則5/4、客観事由で3/4に緩和 |
| 一棟リノベーション | 建物構造は維持しながら共用・専有部分を更新 | 新設の決議類型、原則5/4 |
| 敷地売却等 | 建物＋敷地を売却／建物取り壊し後売却／取り壊し | 明文化された多数決決議 |
また、理事会には以下のような新たな役割が求められます
- 各再生手法のメリット・リスクを区分所有者に分かりやすく説明し、合意形成を促す。
- 賃借人がいる場合の明渡しや補償設計を含めた実行体制の構築。
- 複数の意思決定プロセス（決議 → 再生事業への接続）の流れを整理し、関連法との調整を図る。
このように改正により理事会には、単なる総会決議の運営を超えた、戦略的かつ事業性を見据えた判断が不可欠となります。
Q＆A
Q1. 改正区分所有法は、マンションの理事会運営にどのような影響がありますか？
A. 総会の決議ルールや所在不明の区分所有者への対応、管理規約の見直しなどに影響します。理事会では、改正内容を確認したうえで、規約や総会運営の方法を見直す必要があります。
Q2. 改正後の総会では、決議の方法がどのように変わりますか？
A. 改正後は、出席者を基準とした決議が原則となります。これにより、欠席者を含めた従来の決議方法から変わるため、定足数や決議要件、総会案内の内容などを確認することが重要です。
Q3. 改正区分所有法に合わせて、管理規約も変更する必要がありますか？
A. 改正法に対応して、管理規約の内容を確認・見直しすることが重要です。特に定足数や決議要件、所在不明者への対応、損害賠償請求権の代理行使などについて、規約との整合性を確認する必要があります。
まとめ
区分所有法の改正は、マンションの理事会運営に大きな影響をもたらします。特に「出席者多数決」や所在不明者の除外、管理規約の見直し、再生手法の明確化が重要なポイントです。理事会は新ルールに基づく規約の整備や総会運営の効率化など、今後の変化に柔軟に対応することが求められます。改正内容を正しく理解し、戸惑うことなく理事会運営を進めていくためにも、早めの情報収集と準備が大切です。
