相続対策に不動産投資を始めるには？投資の始め方や相談先も紹介
相続対策として不動産投資を始めたいけれど、どこに相談すればよいのか分からず、お悩みの方も多いのではないでしょうか。不動産投資は相続税の節税や資産の有効活用として注目されていますが、専門的な知識や計画が必要となります。本記事では、相続対策の観点から不動産投資を始めるメリットや具体的なステップ、さらに信頼できる専門家の選び方まで、丁寧に解説いたします。初めての方でも分かりやすい内容ですので、ぜひ最後までお読みください。
相続対策として不動産投資を始めるメリットとは
相続対策として不動産投資を行う大きなメリットの一つは、現金を不動産に換えることで相続税評価額を抑え、節税につながる点です。土地は「路線価」「倍率方式」により実勢価格の約80％程度、建物は「固定資産税評価額」により時価の60～70％程度で評価されるのが一般的であり、現金に比べて評価額を大幅に圧縮できます 。
さらに、不動産を賃貸運用する場合には、借地権や借家権、貸家建付地としての評価減を利用できます。具体的には、貸付割合や借家権割合（全国標準で30％）、借地権割合を掛けた算式により、土地建物の評価額がさらに下がる仕組みがあり、相続税をより軽減できる可能性があります 。
また、賃貸運用により家賃収入を得ることで、借入を活用した場合の返済や納税資金に充当できる点も有効です。借入金は相続税上の債務控除の対象となるため、資産の純評価をさらに圧縮でき、納税資金対策や資産保全にもつながります 。
加えて、不動産投資は賃貸運用による継続的な収益が期待でき、現金資産とは異なりインフレ対策としての効果や資産の安定につながります。長期保有により評価額の低さを活かしつつ、家賃収入による収益と資産保全の両面で相続対策に適している理由となります 。
| メリット | 仕組み | 効果 |
|---|---|---|
| 評価の低さ | 路線価・固定資産税評価 | 相続税評価額を大幅に圧縮 |
| 賃貸運用による評価減 | 借家権・貸家建付地評価 | さらに評価額を引き下げ |
| 借入活用による債務控除 | 借入金をマイナス評価 | 相続財産額を減少させる |
不動産投資を始める際の基礎的なステップ
ご自身で不動産投資を検討される際は、まずはご自身の資産状況や将来設計を整理することが肝心です。現在の預貯金、債務、収入や支出の状況を把握し、いつまでにどのような目的（たとえば相続税対策や収益確保など）を達成したいかを整理してから進めることで、無理のない投資計画を立てることができます。
続いて、投資手法の選択肢としては、代表的な方法が三つあります。第一に実物の土地や建物を購入し、賃貸経営を行う「実物不動産投資」。第二に、複数の人で共有して不動産を所有し収益を分け合う「小口化投資」。第三に、不動産を証券として購入する「証券化投資（たとえばリート）」です。それぞれ、節税効果や収益の安定性、流動性などに違いがありますので、ご自身の資金状況や目的に応じて比較検討することが重要です。
投資手法を選ぶ際には、リスク管理の視点が欠かせません。具体的には、収益性（投資によってどれほどの収入が見込めるか）、流動性（必要な時に現金化できるか）、そして安全性（元本を守りやすいかどうか）という三つの視点で比較しましょう。実物不動産は安全性や節税では優位ですが替えにくさや空室リスクがあり、小口化・証券化投資は流動性に優れる反面、節税効果は限定的になりやすいという特徴があります。
以下に、基礎的なステップを表形式でまとめます。
| ステップ | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 資産・ライフプラン整理 | 現在の資産、負債、収支、相続などの目的を整理する | 無理のない投資設計を支える |
| 投資手法の比較検討 | 実物投資・小口化・証券化などを比較する | 節税・収益・流動性のバランスを確認 |
| リスク視点での判断 | 収益性・流動性・安全性の観点で評価する | 長期的に安定した運用を目指す |
どの専門家に相談すべきか？目的別の適切な相談先
相続対策として不動産投資を検討されている方にとって、相談先を明確に選ぶことはとても重要です。ここでは、目的別に信頼できる専門家を紹介します。
| 相談内容 | 適切な専門家 | 役割・メリット |
|---|---|---|
| 節税や申告・税務全般 | 相続に精通した税理士 | 不動産の評価や圧縮効果を活用した節税対策の相談が可能です。 |
| 手続きや書類作成・設立 | 行政書士 | 戸籍収集や遺産分割協議書作成など、相続手続き全般を代行できます。 |
| 資金計画や投資設計 | ファイナンシャルプランナー（ＦＰ） | 不動産・税制・保険・ローン等の幅広い知識で、収益性や納税資金を踏まえた資金設計が可能です。 |
まず、節税目的や相続税の申告が関わる場合には、「相続に強い税理士」に相談することが大切です。不動産に関して評価額を下げる「圧縮率」の高い物件を活用するなど、税務面からのサポートが受けられます。
次に、相続手続きの進行や遺産分割に関する書類など、実務的な手続きでは「行政書士」の力が役立ちます。戸籍や名義変更、遺産分割協議書の作成など、専門的な手続きを代行してくれるため安心です。
さらに、投資の全体像を見据えた資金設計や収支計画を相談したい場合には、「ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）」がおすすめです。不動産だけでなく、ローンや保険、投資収益のバランスを考え、総合的なサポートを得られます。
目的が明確であればあるほど、適切な専門家にスムーズに相談できます。新栄不動産販売では、お客様それぞれのお悩みに対して適格な提携士業をご紹介いたします。
相談前に準備しておくべきポイント
不動産投資を相続対策として始める際、専門家に相談する前にしっかりと準備しておくことが重要です。まずご自身の希望や目的（節税対策・収益確保・資産承継など）を整理しておくことで、相談時に的確なアドバイスが得られます。相続税の基礎控除額引き下げにより、対策の必要性が高まっているため、目的を明確にすることがより大切になっています。
次に、現在の資産状況や相続対象の概要を整理しておくことも欠かせません。例えば、遺言書の有無、不動産の名義や所在地、固定資産評価証明、不動産の登記状況、戸籍謄本などの相続関連書類を事前に用意しておくと、専門家との相談がスムーズに進みます。特に令和６年４月以降、不動産の相続登記は義務化され、相続を知った日から３年以内の名義変更が求められるため注意が必要です。
また、複数の専門家を比較検討するという視点も重要です。信頼できる税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナーなどを複数選び、得意分野や料金体系、対応実績などを比較したうえで、自社への問い合わせへつなげる工夫をしておきましょう。これにより、ご自身の目的や状況に最適な相談先を見極めやすくなります。
| 準備項目 | 内容 |
|---|---|
| 希望・目的の明確化 | 節税、収益、資産承継など、相談したい軸を整理 |
| 資産・相続概要の整理 | 遺言書の有無、不動産評価証明、登記情報などの書類準備 |
| 相談先の比較検討 | 税理士・司法書士・ＦＰなど複数の専門家を比較 |
まとめ
相続対策としての不動産投資は、節税や資産の安定した承継に大きな効果が期待できる選択肢です。現金よりも相続税評価額が下がりやすく、賃貸収入や借入活用を通じて納税資金の確保にもつながります。まずは自身の資産状況や目的を整理し、どの何を相談すべきか明確にしておくことが大切です。適切な準備をすることで不動産投資は安心して始めることができ、長期的な資産保全と安定収益の実現を目指せます。不安や疑問を感じた際は、信頼できる専門家や当社までぜひご相談ください。
