相続税対策に不動産投資は有効？シミュレーションでわかりやすく解説

相続税と不動産投資の基本的な関係

まず、相続税の課税対象は、被相続人が所有していた現金や預貯金、株式、不動産などのすべての財産の合計額が対象になります。そして、相続税には累進課税制度が採用されており、納税額は「課税対象額」が増えるほど税率も高くなります。その上で、一定の金額までは相続税がかからない「基礎控除」があります。具体的には「三千万円＋六百万円×法定相続人の人数」が基礎控除額の計算式として用いられています。

このように、相続税はまず課税対象額を把握することが重要であり、基礎控除によって多くの小規模な相続では相続税が発生しないケースもあるわけです。

次に、不動産が相続税評価で現金よりも有利となる理由ですが、土地の評価は「路線価方式」または「倍率方式」で計算されることが一般的です。前者は市街地の道路付け宅地に適用され、路線価×補正率×地積という計算式で評価されます。後者は路線価が設定されていない地域で、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。このように、不動産の評価額は時に市場価格よりも低くなることが制度上正当化されています。

また、特に土地については「一物五価」と呼ばれるように、市場価格、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額など複数の評価基準が存在し、それぞれ評価目的に応じて使い分けられています。その中でも相続税評価額は実勢価格のおよそ八割程度とされることが一般的です。

ここで「相続税 不動産投資 シミュレーション」という視点に触れますと、不動産を現金から組み替えることで評価額を抑え、課税対象を下げる節税の入口として活用できます。たとえば、自宅や現金を一定程度、不動産（賃貸用）へ組み替え、路線価や倍率方式による評価額の低さを活用して、課税対象の抑制を図るという発想が背景にあります。

具体的な評価額の算出とシミュレーション方法

相続税の評価額を具体的に算出するには、土地と建物で異なる方式が用いられます。土地の場合、市街地など道路に接した宅地では「路線価方式」が基本で、路線価（1㎡あたりの評価額）に土地面積をかけ、補正率がある場合はそれを反映して相続税評価額を求めます（例：路線価320,000円/㎡、面積120㎡、補正率0.95なら約3,648万円）。一方、倍率方式は路線価が未設定の地域で用いられ、固定資産税評価額に市町村ごとの倍率をかけて算出します。

建物の評価は原則として「固定資産税評価額」が基準となり、新築建築費のおよそ50〜70％を目安とします（例：建築費5,000万円なら評価額約3,000万円）。

たとえば、現金のまま相続した場合と、不動産に組み替えた場合で比較してみましょう。現金1億円、相続人は2名、基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円とします。現金相続では（1億円－4,200万円）×30％－700万円＝約1,040万円の相続税となります。一方、不動産（相続税評価額を7割と仮定）なら、評価額7,000万円－4,200万円＝2,800万円、相続税は2,800万円×15％－50万円＝約370万円で、相続税は約670万円軽減できる計算です。

このようなシミュレーションは、「相続税 不動産投資 シミュレーション」をキーワードに検索される方にとって非常に有用です。ご自身のケースにあわせたシミュレーションを行いたい方は、ぜひ当社のホームページ上の相談フォームからお気軽にご連絡ください。経験豊富な担当が、具体的な数値を用いて丁寧にご案内します。

賃貸化や小規模宅地等の特例による評価額のさらなる圧縮

相続税評価額をさらに抑えたい場合、貸家建付地としての評価減と、小規模宅地等の特例の併用が有効です。

まず、貸家建付地の評価額は「土地の相続税評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」の計算式で求められます。借地権割合は地域により異なりますが、全国一律で借家権割合は30％、賃貸割合は床面積に基づきます 。例えば土地評価4,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％、入居率100％の場合、評価額は約3,280万円になります 。

次に、小規模宅地等の特例ですが、これは条件を満たす宅地について評価額を最大8割（80％）減額する制度です 。特例には「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」などがあり、それぞれ対象面積と減額率が異なります。貸付事業用宅地等では200平方メートルまで50％、居住用や事業用では80％の減額が可能です 。

以下の表は、貸家建付地評価と小規模宅地等の特例を適用した場合の評価額の比較例です。

このように、まず貸家建付地として評価減を行い、その後に小規模宅地等の特例を適用すれば、評価額は大きく圧縮されます 。

「相続税 不動産投資 シミュレーション」の視点で考えると、これらの仕組みを組み込むことで評価額の減少効果を明示的に示すことができます。例えば、貸家建付地評価後にさらに特例を適用した場合の節税効果の試算などを自社サイトで提供すれば、読者の関心を引き、自社への問い合わせや相談につなげる導線となります。

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シミュレーションを活用した計画的な相続対策の進め方

相続税対策として、不動産投資を通じた評価額の圧縮や特例の活用は有効ですが、最も重要なのはさまざまな制度を複合的に組み合わせたシミュレーションによる「全体最適」の検討です。たとえば、小規模宅地等の特例や配偶者控除などを単独で利用すると、一次相続では大きな節税効果が得られても、二次相続での課税負担が重くなる可能性があります。ですから、一次相続と二次相続を一体として見据えた計画的な対策が欠かせません。こうした複合的なシミュレーションこそが、安心できる相続設計への第一歩となります。

相続対策には、制度の適用条件や制度間の相互作用を正確に把握する必要があります。信頼性の高い情報に基づきシミュレーションを進めることで、「節税になったはずが負担が増えた」といった落とし穴を避けられます。税理士の助言を受けながら、一次相続だけではなく二次相続まで見据えた計画を作ることが肝要です。

まとめ

相続税対策として不動産投資を活用することは、現金よりも評価額を抑えやすいという大きな利点があります。不動産の評価額は路線価や固定資産税評価額によって算出され、さらに賃貸活用や小規模宅地等の特例を組み合わせることで、評価額をより低く抑えることが可能です。シミュレーションにより現金相続と比較して節税効果を具体的に把握でき、計画的な資産承継の第一歩となります。相続対策は一度きりではなく、相続の段階ごとに最適な方法を見極める重要性があります。不動産投資が相続税対策に有効かを判断するには、具体的な試算と相談を通じて、より有利で安心な対策を進めることが大切です。